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餐饮商户VS商场招商,除了租金和坪效 哪些你不知道

时间:2019-07-27 来源:美食家阿秀



购物中心餐饮业态特点?


1、餐饮业态租期长、承租能力较低,目前餐饮在商业项目内的面积,通常在300-500平方米(含厨房);


2、餐饮的租金水平一般较低,且保底租金增幅低,通常仅为零售业态的40%-50%;


3、餐饮业态租期较零售业态长,一般为5-8年,且合同期内租金增长缓慢,一般为每年增长2-3%;


4、餐饮业态所支付的保底租金在不同城市所表现的级差效应较为显著,而坪效的差异则没有那么明显;


5、相比其他零售业态,餐饮的运营模式较为简单、培育期较短、现金流动快,所以餐饮往往成为购物中心招商中见效最快的部分,需要“养”的时间不太长;


6、轻型餐饮(如咖啡、水吧、甜品、小食等)十分方便与电影院、溜冰场、书店等业态配合放置,十分灵活;


7、餐饮业态具备带动商场顶层、动线端头等作用,设置餐饮于此类位置,可有效解决高层及动线死角的客流不足问题;


8、休闲餐厅兴起:休闲餐厅以其不同于传统中餐厅的食物选择、加之舒适惬意的环境以及周到的服务,其逐渐成为代表城市“小资”生活的一种生活方式而被广为接受。休闲餐厅的装修风格多为时尚休闲温馨舒适,有较为周到的领位和点餐服务,客单价介于快餐与高端的正餐餐厅之间,提供的产品包括了主食正餐与轻食。


9、深入分析消费者的行为,我们发现,相当多的消费者仍选择在“逛街购物”的时候前往休闲餐厅进行消费。



上图解析:一线城市餐饮的保底租金大概约为人民币8-12元/平方米/天,是二线市场的两倍,三线城市的租金水平的三倍。二线城市则为人民币3-6.5元/平方米/天,三线城市为人民币2.5-4.5元/平方米/天。然而,在一、二、三线城市区域型购物中心内的餐饮业态的坪效,差别并没有保底租金那么明显。一线城市的平均坪效约为每月1300-1900元/平方米,二线城市约为每月1000-1500元/平方米,三线则约为700-1200元/平方米。


中国消费者(18-35岁)消费习惯图表


看看商业项目代表和餐饮代表都怎么说?



1、什么样的餐厅适合开商场店?


餐厅说:


●对于单店运营或知名度很高的老字号餐企来说,自由度较高的地店是比较合适的。


●对于连锁型的餐厅,以及客单价中等的年轻时尚类休闲餐厅来说,可能更合适开设商场店。


项目说:


●随着着城市的发展,可用空地已越来越少,地店的独立成本也在不断攀升。


●商业地产项目的租金虽然不低,但是总体说来能够提供一个完整的商业生态环境,和一系列相应的配套服务,追求规模化的餐厅从效率和成本的角度来说,还是可以考虑多开一些商场店。


2、你该怎么找项目?


餐厅说:


●首先是周边人群,你要确定这个项目所辐射到的是不是你餐厅的潜在消费群体,这是最关键的要素。


●另外,商场的地理位置、客流以及店面租金、配套的娱乐设施也是需要评估的。一个好项目,才能真正带来客人。


●当然从餐厅经营的角度而言,我们也希望与有责任心、合作性较好的商场来合作。这些细节你基本在招商谈判沟通的过程中就能体会到。


●当然也可以多了解一下项目已经入驻商户的情况。


项目说:


●餐饮品牌应该好好找准自己的定位,然后去挑选一个与自己的餐厅定位相符的项目。


●越是大项目,定位越是明确。比如说北京的朝北大悦城,周边全部是住宅小区,主要的就是家庭消费;而太古里位于三里屯地区,客群基本都是时尚青年,消费也以年轻时尚西化为主,那如果一个特别传统的烤鸭或者铜锅涮肉可能就不太合适入驻。


3、如何在项目里选择落位?


餐厅说:


考虑动线很重要。


云海肴的第一家店就是在商场里面的,作为一个新餐厅,必须要在显眼的位置。


另外还需要考虑的是洗手间的距离,同一楼层的餐厅一般都共用洗手间,我们不希望客人走得太远。


项目说:


●看餐厅属性:餐饮的分类很细。


我们在做规划的时候,也会做一个细分的类别规划。比如说项目四楼做一个外国风情的规划,都是西餐日餐东南亚菜。如果你是中餐,非要在四楼开,可能就有点不合适。


●看动线:一般餐厅都喜欢选择挨近扶梯的位置,或者说上楼梯到下楼梯之间的动线必经之路。


大品牌大体量的餐厅也可以考虑去选择一些角落,因为客人还是会慕名而至。但是不知名的新餐厅一般不建议这样选择。


4、项目与餐厅如何有效配合?


餐厅说:


商场和店家的经营出发点是一致的,所以在市场推广方面,我们作为餐厅也要考虑每个商场的具体商业环境,做不同的推广策略。毕竟项目和餐厅是相辅相成的。商场已有较大客流的话,引流到店就是关键。如果商场的客流尚在发育期,那么配合商场进行宣传推广就至关重要!


项目说:


餐厅去积极配合项目的整体推广策略,还是比较重要的。2010年左右在崇文门新世界女子百货有一个黑松白鹿和一个权金城,两者的客单价差不多,都在四楼,动线差不多,面积都是400平方米,但是前者一个月能卖120-130万,后者只有30万不到。


黑松白鹿进项目的时候,已经有两个地店,这是第一个购物中心店。店总体数量比较少,相对操作起来比较灵活,但权金城当时在北京已经有50多家店,在制定政策的时候,更为强调的是多店统一。


比方说项目在整体推广的时候,做一个大活动,需要每个餐厅都给出一个折扣来配合,黑松白鹿很快就能够相应,但权金城就会说我这个店里如果做一个七折,那政策上就要求我周边的多家权金城都一起七折,所以就没办法配合。消费者在项目里的餐饮消费也是会养成习惯的。一次两次不去,以后也就都没有往那儿去的习惯了。


5、常见问题如何解决?


餐厅说:


商场的广告位、wifi环境以及与物业长期保持良好的合作关系都是普遍遇到的问题。还要靠着求同存异、合作共赢的立场去协调解决,毕竟大家的出发点都是一致的。


项目说:


最常反映的问题,总结起来就是生意不好。比方商场的宣传不够啊,物业配合有问题啊,日常沟通有问题啊。一个店铺的成活,不仅是宣传。


比方餐厅核心产品啊,服务啊,餐厅品牌外延的宣传推广啊。我们都希望餐厅生意好,但是不希望餐厅因为开进了项目就产生了依赖性,觉得生意不好都是项目的责任。如果不反求诸己,对餐厅本身的发展也没有帮助。  


7、电商对购物中心的冲击有多大?餐厅会受到影响吗?


餐厅说:


现在城市发展速度很快,地店的成本攀升是一个问题,可供挑选的独立店址也越来越有限。好的商业地产项目能够提供一个完整的商业生态环境,对餐厅的帮助很大,是一个比较稳健的选择。


项目说:


大家以前去购物中心就是买东西,现在可能买得少了,但是去购物中心已经成为一种生活方式。你逛完街看完电影,很自然的吃个饭,或者带孩子去项目里的儿童乐园玩一下,这一切都可以在项目里面完成。总的说来电商对综合型项目的影响还是有限。


8、近年来,项目在进行餐饮招商的时候,整体政策有否变化?又有哪些常见的针对餐厅的优惠政策?


餐厅说:


●餐厅也一样有成本和获得的一个综合的性价比考量,不会单纯地追求便宜的租金。


●相应的,好的项目本身也不是那么容易进。有些项目会给出很大的优惠,除了免租,还会贴补装修,甚至是员工工资。即使是这样大的优惠力度,如果项目条件不好,我们也不敢考虑。因为其实每个店的开设,即使不考虑成本,对品牌也都会产生正面或负面的作用。


●我们更关注的不是眼前的租金能不能便宜,而是希望品牌可以稳定而长期的发展。


项目说:


●就购物中心模式来说,以前都是直接向餐厅收取租金,现在我们会考虑采取“保底和抽成两者取高”的形式。


●餐饮的成本也比较高,回收周期也不是太乐观,大家都不知道到底能不能赚钱,现在新项目都太多了,不可能保证自己的眼光真的那么准,一般谈判的时候都能考虑一个保底。


●项目会针对那些非常优秀的餐饮品牌有一些优惠。


比如在制定招商策略的时候,项目会有一些理想中的龙头品牌。我们会针对它去特别制定合作条件。优惠的租金条件是一方面,后期运营也是吸引他们的一个手段:我能够给你带来什么。


●我们不会单纯地给一些优惠,而是会考虑“如果我给你三年的免租期,你能给我带来什么?”


购物中心能为餐厅带来什么?


1、较为稳定的人流量


商场本身有较为稳定的人流量;以北京的西单商圈为例,2013年的数据显示,西单商圈的总人流量为30万,大体量的购物中心门前人流约在20万,店内人流约有3-5万。


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